仙台のマンション管理組合向けに、集会所やゴミ置き場、機械式駐車場、地下ピットなど共用部のカビと湿気を調べて対策する方法

こんにちは😊 東北地方のカビトラブルを解決する MIST工法®カビバスターズ仙台です！施工・現場リーダーの稲垣です。

「理事会で集会所を使うたびに、カビ臭さが気になる」「エントランス横の管理人室や倉庫の壁に、黒いシミが出てきた」「居住者の方から、ゴミ置き場や自転車置き場のにおいについて意見が届いた」――仙台市内の分譲マンションの管理組合様や理事会の皆様、管理会社様から、共用部の湿気とカビに関するご相談をいただくことがあります。

共用部は、居住者全員の財産であり、マンションの第一印象を左右する場所です。一方で、普段は誰かが毎日使うわけではない部屋も多く、においやシミの変化に気づきにくいという特徴があります。

秋は、理事会で次年度の修繕計画や予算を検討し始める時期でもあります。冬の結露が本格化する前に、共用部の湿気の状態を確かめておくと、計画づくりの判断材料にもなります。

この記事では、マンションの共用部でカビ臭が出やすい理由、湿気がたまりやすい場所、理事会や管理会社と進めるセルフチェック、調査の段取り、そして修繕計画と記録に生かす対策の進め方まで、順を追ってご紹介します。

マンションの共用部には、エントランスや廊下、階段のように毎日多くの居住者が通る場所と、集会所や管理人室、倉庫、ゴミ置き場、機械式駐車場のピット、受水槽室や電気室、地下の点検スペースのように、限られた人しか出入りしない場所があります。カビ臭の相談が多いのは、後者の「普段あまり人が入らない場所」です。

集会所は、理事会や総会、自治会の行事のときにしか使われないことが多く、それ以外の日は窓もドアも閉め切られています。空気が動かない部屋は湿気がこもりやすく、久しぶりにドアを開けたときに、むっとしたカビ臭さを感じることがあります。

共用部のカビ臭は、「気になるけれど、誰に言えばいいのか分からない」「理事会の議題にするほどではない」と感じられ、後回しになりがちです。理事の方は任期ごとに交代することも多く、前の期に出ていた話題が引き継がれないまま、状態が進んでしまうこともあります。

✔ 集会所や管理人室を開けると、湿っぽいにおいがする

✔ 倉庫や自転車置き場の壁・天井に黒いシミがある

✔ ゴミ置き場のにおいが季節を問わず残る

✔ 機械式駐車場や地下ピットに水がたまっていることがある

✔ 居住者アンケートや意見箱で、においについての声が出ている

共用部の湿気を放置すると、壁や天井の仕上げ材の劣化が進んだり、集会所の畳や床材、備品にカビが広がったりすることがあります。においは、マンションを訪れた方や購入を検討している方の印象にも関わるため、資産価値を守るという意味でも見過ごせない問題です。

また、共用部の湿気の原因が、専有部分や建物の構造そのものにつながっていることもあります。たとえば、共用廊下に面した外壁のひび割れから雨水が入り込んでいる、地下ピットの湿気が1階の住戸の床下に影響している、といったケースです。共用部の変化は、建物全体の状態を知る手がかりにもなります。

私たちカビバスターズ仙台では、マンションの共用部のご相談に対して、管理会社様や理事会の皆様から使用状況や過去の修繕履歴を伺ったうえで、湿気の流れを確かめるところから始めています。原因が分かれば、日常の管理で改善できるのか、修繕計画に組み込むべきなのかを判断しやすくなります。

管理組合の運営は、多くの居住者の合意で進みます。だからこそ、「なんとなくにおう」という感覚ではなく、場所と状態を客観的に示す材料があると、理事会や総会での説明がしやすくなります。

次の章では、マンションの共用部で湿気がたまりやすい代表的な場所を見ていきましょう。

マンションの共用部で湿気がたまりやすい場所には、「水が入りやすい場所」と「空気が動かない場所」という二つの共通点があります。代表的な場所ごとに、その仕組みを見ていきましょう。

一つ目は、集会所です。閉め切られている時間が長く、空気がほとんど動きません。冬は暖房を使わない日が多いため、壁や窓が冷えたままになり、行事で人が集まったときの呼気や、暖房を使ったときの湿気が冷えた壁で結露することがあります。和室の集会所では、畳や押入れにカビが出ることもあります。

二つ目は、ゴミ置き場です。ゴミから出る水分や、清掃の際に使う水が床に残りやすく、においとともに湿気がこもりやすい場所です。屋内型のゴミ置き場は換気が不十分だと湿気が逃げにくく、壁や天井にカビが出ることがあります。

三つ目は、機械式駐車場のピットや地下駐車場です。地面より低い位置にあるピットは雨水がたまりやすく、排水ポンプの不具合や落ち葉の詰まりで水が抜けにくくなると、常に湿った状態が続きます。地下駐車場は外気との温度差で結露が起きやすく、天井や柱にカビやサビが出ることがあります。

四つ目は、地下ピットや床下の点検スペースです。建物の基礎の下には、配管を通すための空間があり、普段は誰も入りません。配管の結露やわずかな漏水、地面からの湿気がたまると、1階の住戸や共用部の床下にも影響することがあります。

✔ 集会所：閉め切り・冬の冷え・行事の際の結露

✔ ゴミ置き場：ゴミや清掃の水分・換気不足

✔ 機械式駐車場ピット：雨水の滞留・排水ポンプの不具合

✔ 地下駐車場：外気との温度差による結露

✔ 地下ピット・点検スペース：配管の結露や漏水・地面からの湿気

このほか、管理人室や倉庫、自転車置き場、受水槽室、エレベーターホールの壁際なども、換気や日当たりの条件によっては湿気がこもりやすい場所です。

仙台の気候も関係しています。冬は外気温が大きく下がるため、暖房のない共用部の壁や天井が冷え、わずかな湿気でも結露しやすくなります。梅雨から夏にかけては外の空気そのものが湿気を多く含み、地下や半地下の空間に湿った空気が流れ込みます。台風や大雨の時期には、ピットや地下空間に雨水が入り込むこともあります。

築年数も一つの目安です。築年数が経つと、外壁のシーリング材の劣化やひび割れ、排水設備の不具合などから、水の入り口が増えていくことがあります。大規模修繕を控えたマンションでは、湿気の状態を事前に確かめておくと、修繕の範囲を検討する材料になります。

次の章では、理事会や管理会社と一緒に進めるセルフチェックのポイントをご紹介します。

共用部の湿気とカビの状態を把握するために、理事会や管理会社、管理員の方と一緒に進められるセルフチェックをご紹介します。大切なのは、気づいたことを「引き継げる情報」として記録に残すことです。

まず、点検する場所の一覧をつくります。集会所、管理人室、倉庫、ゴミ置き場、自転車置き場、機械式駐車場、地下駐車場、受水槽室など、共用部の中で人の出入りが少ない場所を中心にリストアップしましょう。点検口がある場所や、管理会社でなければ入れない場所もあるため、管理会社と相談しながら決めると進めやすくなります。

次に、それぞれの場所で「におい」「壁や天井のシミ・黒ずみ」「床の湿りや水たまり」「結露の有無」を確認し、日付と天候とともに記録します。スマートフォンで同じ角度から写真を撮っておくと、季節や年ごとの変化を比べることができます。

✔ 集会所・管理人室・倉庫を開けたときのにおい

✔ 壁・天井・柱のシミ、黒ずみ、塗装の膨れ

✔ ゴミ置き場・ピットの床の水たまりや排水の状態

✔ 地下駐車場の天井や配管の結露・サビ

✔ 集会所の畳・押入れ・備品のカビやにおい

点検のタイミングは、季節の変わり目ごと、年に3〜4回が目安です。特に、梅雨明け、台風や大雨の後、冬の結露が多い時期の後は、湿気の影響が表れやすいタイミングです。管理員の方の日常巡回の中で、においや水たまりに気づいたら記録してもらう仕組みをつくるのも効果的です。

居住者の方からの声も大切な情報です。意見箱やアンケート、掲示板を通じて、においや気になる場所についての声を集めると、理事会だけでは気づけない変化を把握できます。複数の方が同じ場所を挙げる場合は、そこに原因がある可能性が高いと考えられます。

記録は、理事会の議事録や管理会社の報告書と一緒に保管しておきましょう。理事の交代があっても、次の期の方が状況を引き継ぎやすくなります。

セルフチェックで気になる点が見つかった場合は、清掃や換気で改善できる範囲なのか、専門的な調査が必要なのかを判断します。同じ場所に繰り返しカビが出る、においが消えない、床や壁が常に湿っている、といった場合は、見えない部分に原因がある可能性が高いため、専門家への相談をおすすめします。

なお、点検口の中や地下ピット、受水槽室などには、安全上の理由から立ち入りが制限されている場所もあります。無理に入らず、管理会社や専門業者に確認を依頼してください。

次の章では、専門的な調査の段取りをご紹介します。

共用部の湿気とカビの原因を特定するために、私たちカビバスターズ仙台では、含水率検査・真菌検査・ファイバースコープ調査の三つを組み合わせています。

含水率検査は、壁や床、天井などの建材に、どの程度の水分が含まれているかを測定機器で調べるものです。集会所の外壁側の壁と室内側の壁、ゴミ置き場の壁の高い位置と低い位置など、複数の場所を測って比べることで、湿気がこもっている範囲や、水の入り口を推測する手がかりになります。含水率の数値は建材の種類や測定条件によって見方が変わるため、一つの数値だけで判断せず、周囲との比較で読み取ります。

真菌検査は、室内の空気や建材の表面に、どのようなカビがどの程度存在しているかを調べる検査です。カビバスターズ仙台では、一般社団法人微生物対策協会と連携して真菌検査を行っています。においが気になる集会所と、比較のためのエントランスなど、場所を分けて比べることで、状態をより客観的に捉えることができます。

ファイバースコープ調査は、細いカメラを壁の中や天井裏、床下の点検スペースに入れて、内部の様子を映像で確認する方法です。点検口や既存の隙間を利用するため、大きく壊さずに内部を確かめることができます。

✔ 含水率検査：共用部の壁・床・天井のどこに水分が残っているか

✔ 真菌検査：どのようなカビが、どの程度いるか

✔ ファイバースコープ：天井裏・壁の中・床下で何が起きているか

調査の日程は、管理会社様を通じて居住者の方へのお知らせや、共用部の使用予定との調整を行ったうえで決めていきます。集会所の予約が入っていない日や、ゴミ出しの時間帯を避けるなど、居住者の生活への影響をできるだけ抑えて進めます。

調査当日は、理事の方や管理会社様に立ち会っていただくと、気になっている場所や過去の修繕の経緯を現地で共有でき、より的確に調査を進めることができます。

検査の結果は、写真や数値、所見とともに報告書にまとめます。報告書は、理事会での検討資料や、総会での説明資料、長期修繕計画の見直しの材料としてご活用いただけます。「どの場所に、どの程度の湿気があり、何が原因と考えられるか」が客観的に示されていることで、居住者の皆様の理解も得やすくなります。

大規模修繕の前に調査を行う場合は、修繕工事の設計を担当する会社にも報告書を共有すると、湿気の原因に配慮した修繕計画を立てやすくなります。

調査で原因と範囲が分かったら、対策を進めていきます。マンションの共用部の対策は、修繕、日常管理の見直し、専門的な施工の三つを組み合わせて考えることが大切です。

一つ目は、修繕です。外壁のひび割れやシーリング材の劣化から雨水が入り込んでいる場合は、その補修が必要です。機械式駐車場のピットの排水ポンプの不具合や、ゴミ置き場の排水口の詰まり、地下ピットの配管の漏水なども、修繕の対象になります。水の入り口を止めずにカビだけに対処しても、再び同じ場所が湿ってしまう可能性があるため、修繕は対策の土台になります。

二つ目は、日常管理の見直しです。集会所は使わない日も定期的に窓を開けて換気する、換気扇を一定時間動かす、ゴミ置き場の清掃後は床の水をしっかり切って乾かす、ピットの排水口の落ち葉を定期的に取り除く、といった工夫を、管理会社や管理員の方と共有して取り入れることで、湿気のたまり方が変わります。

三つ目は、専門的な施工です。カビが広がっている場所については、MIST工法®による施工で対処します。素材を削ったりこすったりしないため、壁や天井の仕上げ材、集会所の建具や木部などへの負担を抑えながら作業を進めることができます。施工の日程や範囲は、居住者の皆様への周知や共用部の使用予定に合わせて調整します。

✔ 修繕：外壁・シーリング・排水設備・配管など水の入り口を止める

✔ 日常管理：集会所の換気、ゴミ置き場の水切り、ピットの排水口清掃

✔ 専門施工：MIST工法®で仕上げ材を傷めずにカビに対処

✔ 記録：施工前後の数値と写真を残し、定期点検で比べる

記録の残し方も大切です。施工前と施工後の含水率や真菌検査の結果、写真を報告書として保管しておくことで、対策の効果を客観的に確認できます。さらに、季節の変わり目などに定期的に点検を行い、以前の記録と比べることで、再発の兆しに早めに気づくことができます。

対策の費用や優先順位は、管理組合の予算や長期修繕計画との兼ね合いで決まります。検査の結果をもとに、「居住者への影響が大きい場所」「放置すると劣化が進みやすい場所」から優先順位をつけていくと、限られた予算の中でも効果的に対策を進めることができます。

こうした記録は、将来マンションを売却する方や購入を検討する方にとっても、建物が適切に管理されていることを示す材料になります。共用部の湿気対策は、居住者全員の資産を守る取り組みでもあるのです。

マンションの管理組合様・管理会社様からよくいただく質問をまとめました。マンションごとに管理規約や状況が異なりますので、判断に迷われる場合は個別にご相談ください。

Q1. 調査を依頼するには、理事会の承認が必要ですか？

A. 共用部の調査や施工は管理組合の判断で進めるものなので、一般的には理事会での検討を経て依頼いただくことが多いです。検討の資料として、調査内容や範囲の説明資料をご用意することもできます。

Q2. 居住者が生活している中で調査できますか？

A. はい、可能です。共用部の使用予定やゴミ出しの時間帯などを考慮し、居住者の皆様への影響をできるだけ抑えた日程で進めます。事前のお知らせ文についてもご相談に応じます。

Q3. 共用部の湿気が、専有部分に影響することはありますか？

A. 建物の構造や湿気の原因によっては、共用部と専有部分が影響し合っていることもあります。調査の結果をもとに、どこに原因があるのかを整理することが大切です。

Q4. 調査や施工の費用は、管理組合と区分所有者のどちらが負担しますか？

A. 費用の負担は、原因の場所や管理規約の内容によって異なるため、私たちから断定することはできません。管理会社様や理事会でご確認ください。報告書は、その検討の資料としてご活用いただけます。

Q5. 大規模修繕の前に調査をしたほうがよいですか？

A. 修繕の範囲を検討する材料として、事前に湿気の状態を確かめておくことをおすすめします。修繕工事の設計担当の会社と報告書を共有いただくと、湿気の原因に配慮した計画を立てやすくなります。

Q6. 集会所だけ、ゴミ置き場だけといった部分的な調査もできますか？

A. はい、承ります。まずは気になる場所から調査を始め、必要に応じて範囲を広げていくこともできます。

Q7. 仙台市以外のマンションでも対応していますか？

A. はい、宮城県内はもちろん、東北各地のマンションのご相談に対応しています。

Q8. 定期的な点検をお願いすることはできますか？

A. はい、可能です。季節の変わり目や、過去に問題があった場所を中心に定期的に確認することで、再発の兆しに早めに気づくことができます。点検の頻度は管理組合の状況に合わせてご相談ください。

マンションの共用部は、集会所や管理人室、倉庫、ゴミ置き場、機械式駐車場のピット、地下駐車場、地下の点検スペースなど、人の出入りが少なく空気が動きにくい場所や、水が入りやすい場所が多く、湿気とカビが見過ごされやすい環境です。仙台の冬の結露や梅雨・台風の時期の湿気は、その条件をさらに強めることがあります。

今回の内容を、チェックリストで振り返ります。

✔ 人の出入りが少ない共用部ほど、におい・シミの変化に気づきにくい

✔ 集会所・ゴミ置き場・ピット・地下駐車場は湿気がたまりやすい

✔ 「場所・時期・におい・写真」を記録し、理事の交代後も引き継ぐ

✔ 含水率・真菌検査・ファイバースコープで、総会で説明できる資料をつくる

✔ 修繕・日常管理・専門施工・記録を組み合わせて再発を防ぐ

大切なのは、「なんとなくにおう」という感覚を、場所と数値で示せる情報に変えていくことです。客観的な資料があれば、理事会や総会での合意形成が進めやすくなり、必要な対策を必要な範囲で選ぶことができます。

共用部の湿気対策は、居住者の皆様の快適な暮らしを守ると同時に、マンションという大切な資産の価値を守る取り組みでもあります。次年度の予算や修繕計画を考えるこの時期に、一度共用部の状態を確かめてみてはいかがでしょうか。

MIST工法®カビバスターズ仙台では、仙台市をはじめ宮城県内、東北各地のマンション管理組合様・管理会社様からのご相談を承っています。集会所一室の調査から、共用部全体の定期点検まで、ご要望に合わせてご提案いたします。

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